On sait que vous pensez très fortement à vos prochaines vacances, mais ne vous faites pas de faux espoirs : dans cet article, on ne traitera pas de soutes à bagages mais de soulte tout court. Et si le rachat de soulte a parfois l’allure d’une aventure, c’est davantage parce qu’elle ressemble à une épreuve de Koh-Lanta qu’à un voyage paisible aux Bahamas. Découvrons ensemble le fonctionnement de cette compensation financière prévue dans le cadre du partage d’un bien.

Lorsque plusieurs personnes possèdent une maison ou un appartement en indivision, cela signifie que chacun est propriétaire de la totalité du bien et possède les mêmes droits sur celui-ci.

Dans le cas où l’un des indivisaires souhaite acquérir la pleine propriété du bien, il doit effectuer un rachat de soulte. Cela consiste à verser une somme compensatrice aux indivisaires qui cèdent leurs parts. Ces derniers récupèrent ainsi, sous forme monétaire, une partie de la valeur du bien immobilier dont ils se séparent. Quant à celui qui a racheté la soulte, il devient l’unique propriétaire de la maison ou de l’appartement.

Le rachat de soulte est un acte notarié, donc officiel. C’est une procédure qui a un coût, ; de ce fait, elle doit découler d’une décision mûrement réfléchie.

Le rachat de soulte a généralement lieu dans le cadre d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession. Voici comment se déroule cette opération financière selon les différents cas existants :

Parfois, la vie décide de nous faire prendre une nouvelle direction. La séparation avec son conjoint implique des changements importants, en particulier si les deux personnes possèdent un bien en commun. Dans ce cas-là, maintenir la propriété en indivision est problématique ; le rachat de soulte peut alors être la solution la plus adaptée.

Si le divorce est réalisé à l’amiable, les décisions sont prises par consentement mutuel. L’étape préliminaire au rachat de soulte consiste alors à s’accorder sur la valeur du bien. La chose n’est pas aisée, car celui qui rachète la part de l’autre aura tendance à vouloir sous-estimer le prix du bien, tandis que l’autre voudra en obtenir un meilleur prix. Faire appel à un agent immobilier ou se référer à l’expertise du notaire est une bonne solution pour trancher. En cas de désaccord persistant, un avocat se révélera indispensable.

Seconde étape : formaliser l’acte en se rendant chez le notaire, afin que celui-ci réalise un « état liquidatif », lequel officialise le partage du bien. L’acte sera ensuite annexé à la convention de divorce.

Les règles de succession d’un bien sont fixées par la loi. L’héritage du défunt appartient généralement à ses descendants, du moins en partie. S’il existe plusieurs enfants, le patrimoine immobilier est légué par défaut en indivision : la propriété du bien est alors divisée à parts égales entre les héritiers.

L’un des héritiers peut vouloir obtenir la pleine propriété du bien. Si les autres indivisaires sont d’accord, cela ouvre la voie à un rachat de soulte.

Là encore, il faut d’abord estimer la valeur du bien, de préférence à l’amiable (les réunions de famille risquent sinon de devenir moins joviales), ou sinon par le biais d’un intermédiaire, que ce soit un avocat ou un notaire.

Ce sera ensuite au notaire de mettre officiellement fin à l’indivision et d’acter les conditions de rachat de la soulte (acte de partage).

Le rachat de soulte engendre des frais liés aux opérations de notariat.

Le montant de ces frais est réglementé par l’Etat, selon un barème qui dépend de la valeur du soulte. Ils sont compris entre 7% et 8% du montant total de la soulte.

Les frais de notaire incluent :

Lors d’un divorce, les frais de notaires sont généralement réglés à parts égales par les conjoints, tandis que dans le cas d’une succession, c’est celui qui rachète la soult aux autres cohéritiers qui s’en charge.

Premièrement, il est primordial de déterminer la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire son prix de vente à l’instant T (donc au moment du rachat de soulte).

Prenons l’exemple de Bastien et Justine, qui se séparent après 15 ans de relation. Ils ont acheté un bien en indivision il y a quelques années, qui est aujourd’hui estimé à 300 000 €. Bastien aimerait effectuer un rachat de soulte pour en devenir l’unique propriétaire. Il est important de prendre en compte le fait que les deux conjoints ont financé leur maison grâce à un crédit immobilier, dont il reste encore 120 000 € à rembourser.

Voici comment calculer le montant de la soulte :

Soulte = (prix du bien – capital restant dû) /2.

On divise par 2 car chacun des conjoints sont propriétaires à 50% de leur maison. Ce qui nous donne, dans le cas de Bastien et Justine :

Soulte = (300 000 – 120 000) /2.

Soulte = 90 000 €

Bastien devra donc débourser 90 000 € de soulte pour acquérir la pleine propriété de la maison. Il ne faut pas oublier qu’il doit aussi continuer à rembourser le crédit immobilier en cours, dont le capital restant dû est de 120 000 €.

Dans le cas d’une succession, le principe est le même, à 2 différences près : premièrement, le capital restant dû n’est pas inclus dans le calcul, puisque l’assurance décès couvre le remboursement du crédit du défunt ; deuxièmement, s’il y a plus de 2 héritiers, il ne faut pas diviser le prix du bien par 2 mais par le nombre de cohéritiers. C’est aussi simple que ça !

Nous l’avons vu avec l’exemple de Bastien : un rachat de soulte peut coûter cher. Si ce dernier ne peut pas financer l’opération avec ses propres réserves d’argent, il doit contracter un crédit auprès d’une banque. Il est possible de se tourner vers certains établissements qui sont spécialisés dans le rachat de soulte, ou de contracter un emprunt classique.

Dans tous les cas, la demande devra respecter les conditions d’octroi habituelles : taux d’endettement plafonné à 35 %, durée de prêt limitée à 25 ans, apport personnel compris entre 10 et 20 % du montant de l’emprunt, garantie personnelle, etc.

Pour Bastien, le financement du rachat de soulte s’ajoute au capital restant dû de son crédit immobilier. Une solution s’offre alors à lui : le regroupement de crédits. Cela lui permettra de réunir ses deux emprunts en une seule mensualité.

Lorsque vous effectuez un rachat de soulte avec un crédit immobilier en cours, le coût de l’opération de rachat s’ajoute au capital restant dû de l’emprunt, ce qui peut rapidement faire grimper la facture. Heureusement, ces changements sont aussi l’occasion de faire des économies au niveau de l’assurance emprunteur, et pas des moindres.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assurance emprunteur de votre choix. Cela a ouvert le secteur à la concurrence et permis à des assureurs indépendants de faire leur apparition. Ces derniers proposent des offres plus personnalisées à des tarifs très attractifs. Par exemple, avec Assurly, vous pouvez ainsi réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies.

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Source : Assurly