Chercher une banque qui accepte de financer l’achat de votre bien immobilier peut parfois relever du parcours du combattant… jusqu’à ce jour béni où vous recevez enfin une offre de prêt ! Dans l’excitation, vous réfléchissez déjà aux meubles que vous allez acheter et à la couleur de vos futurs rideaux. Mais un soir, le doute s’installe : « la banque peut-elle annuler l’offre de prêt que je viens de signer ? ». Gloups, la réponse est oui… mais rassurez-vous, ça n’arrive seulement que sous certaines conditions.
L'accord de principe : pourquoi il n'engage à rien
Au moment où vous allez supplier demander à votre banquier de vous accorder un prêt immobilier, celui-ci va d’abord réaliser une première analyse de votre profil. Vous devez lui présenter des documents pour démontrer vos capacités d’emprunt et votre solvabilité. Après avoir passé votre dossier à la loupe, il rend son verdict : soit il rejette immédiatement votre demande (et il ne vous reste plus qu’à aller voir une autre banque), soit il accepte d’aller plus en avant dans les démarches de financement, et vous remet alors un accord de principe.
L’accord de principe est un document qui n’a aucune valeur contractuelle. Il signifie seulement que la banque est d’accord pour étudier plus profondément votre demande de prêt, après avoir réalisé une première simulation satisfaisante.
Vu que l’accord de principe n’a rien d’officiel, il ne vous engage à rien. Il ne garantit pas non plus que votre banque va finalement accepter de vous aider à financer votre bien.
Il ne faut donc pas confondre l’accord de principe avec l’offre de prêt, qui est beaucoup plus engageante pour vous et pour la banque.
Ainsi, l’accord de principe ne représente que la première étape du parcours qui mène vers l’acceptation définitive de votre demande de prêt. Ce n’est qu’après l’avoir signé qu’on entre réellement dans le nerf de la guerre.
Offre de prêt : des délais d’acceptation et de validité
Une fois que vous avez obtenu l’accord de principe, votre banquier va effectuer une analyse minutieuse de votre dossier afin d’évaluer votre situation financière. Vous devez alors fournir divers documents tels que vos derniers bulletins de salaire, vos avis d’imposition, vos relevés bancaires… Ceux-ci vont permettre à la banque de calculer votre taux d’endettement afin de s’assurer que celui-ci ne dépasse pas le plafond légal de 35%.
Bon à savoir
Vous devez souscrire à une assurance emprunteur avant la signature de l'offre de prêt. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir un assureur externe à votre banque sans que cela ne fragilise vos chances d'obtenir le prêt. Grâce à cela, il est possible de réaliser jusqu'à 48 000 € d'économies par rapport à une assurance traditionnelle, alors profitez-en !
Comptez entre 4 et 6 semaines (voire plus) entre l’accord de principe et la décision finale. Si votre dossier est solide, l’établissement de crédit donne son feu vert en vous envoyant une offre de prêt. C’est à ce moment-là que les choses deviennent sérieuses. Mais avant que l’offre de prêt ne se transforme en contrat de prêt, il existe des délais légaux pendant lesquels les deux parties peuvent se rétracter.
▷ Une offre valide pendant 30 jours
A partir du moment où l’offre de prêt a été émise par la banque, les conditions ne peuvent pas être modifiées pendant les 30 jours qui suivent la date d’envoi.
De votre côté, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours, pendant lesquels vous n’avez pas le droit de donner une réponse. Ce n’est donc qu’à partir du 11ème jour après la réception de l’offre de prêt que vous pouvez donner votre décision à la banque.
▷ Un délai maximum de 4 mois
Une fois l’offre de prêt signée et renvoyée à votre banquier, le contrat de prêt est officiellement acté. Mais ce n’est pas encore terminé ! Vous avez 4 mois (à partir du premier envoi de l’offre de prêt par la banque) pour vous rendre chez le notaire afin de signer l’acte authentique de vente, qui engage légalement un acheteur et un vendeur dans le cadre d’une opération immobilière.
Passés ces 4 mois, vous pouvez faire annuler le contrat de prêt si certaines clauses n’ont pas été respectées (par exemple si la vente a été annulée par le propriétaire). Mais qu’en est-il des banques ? Ont-elles droit de se rétracter après avoir signé une offre de prêt ? Réponse juste en-dessous.
Quelle est la différence entre un accord de principe et une offre de prêt ?
L’accord de principe est un document fourni par votre banque qui précise les conditions et modalités de votre futur prêt. Il regroupe plusieurs données clés :
le montant du prêt immobilier
la durée du prêt
le taux du prêt
les garanties d’assurance
les conditions relatives à l’assurance emprunteur
Attention, ce document n’a pas de valeur juridique et n’est en aucun cas un document contractuel. Il est plutôt voué à donner une idée des conditions d’emprunt auxquelles vous pouvez prétendre. La banque n’est pas engagée, par contre c’est un signe positif car elle montre son intention de continuer à étudier votre projet de financement ; et vous n’êtes pas non plus engagé, c’est-à-dire que si vous décidez de ne plus souscrire le prêt, vous avez simplement à ne pas le signer et l’accord de principe devient caduc !
L’offre de prêt, quant à elle, est un contrat officiel qui engage les deux parties après signature. Réglementée par la loi Scrivener 2, elle doit mentionner :
l’identité des parties concernées
les modalités et coût du crédit immobilier
le mode de remboursement
les conditions d’un remboursement anticipé, partiel ou total
les conditions en cas de défaillance de remboursement
les conditions particulières
la fiche d’information standardisée
Elle constitue donc un engagement ferme et a une valeur juridique. C’est la clé pour financer votre achat immobilier !
Bon à savoir
l’offre de prêt est valide 30 jours dès la réception du contrat
l’offre de prêt est obligatoirement envoyée par courrier postal ou voie électronique
vous avez 10 jours de réflexion légale pour donner une réponse à votre banque
après signature de votre contrat, vous avez 4 mois pour signer l’acte de vente chez un notaire
Attention, même si tout s’annonce à merveille, l’annulation de l’offre de prêt par la banque peut se faire sous certaines conditions (que nous allons vous lister juste ci-dessous).
Dans quels cas la banque peut-elle annuler une offre de prêt signée ?
Lorsque l’offre de prêt a été signée par les deux parties (vous et la banque), il est normalement difficile de faire machine arrière. Néanmoins, dans certains cas la banque peut annuler une offre de prêt déjà signée :
Non-conclusion de la vente : si l’opération immobilière qui justifie l’emprunt n’a pas eu lieu, le contrat de prêt peut être annulé par la banque, qui n’a aucune obligation de proposer une nouvelle offre. Dans le cas où des fonds avaient été débloqués, vous devez les rembourser en payant également les intérêts compris dans les conditions du prêt.
Non-conclusion de la clause suspensive : une clause suspensive permet de faire avancer un projet même si toutes les conditions ne sont pas remplies, mais qu’elles s’apprêtent à l’être (par exemple, la signature de votre CDI est prévue pour une date ultérieure à l’offre de prêt). Si finalement l’une des clauses suspensives n’est pas respectée (exemple : votre employeur requalifie votre CDI en CDD), la banque peut annuler l’offre de prêt.
Fausse déclaration : il arrive que les emprunteurs ne soient pas toujours très honnêtes sur les informations fournies dans leur dossier de demande de prêt (faux bulletins de salaires, relevés de compte falsifiés, etc.). Si votre banquier s’en aperçoit, il peut légitimement faire marche arrière sur l’offre de prêt.
On vous rassure, les cas où la banque annule une offre de prêt signée sont rares. Une fois cette étape cruciale passée, vous devriez obtenir les fonds rapidement à condition que vous fassiez les choses correctement, en respectant notamment les clauses du contrat (respect des délais et des clauses suspensives, etc.).
Il ne vous restera plus qu’à aller récupérer les clés de votre nouveau chez-vous puis de changer d’assurance emprunteur grâce à la Lemoine (mais ça, c’est un autre sujet).
Quelles sont les conséquences financières d'une annulation ?
Si votre offre de prêt signée est finalement annulée, il peut y avoir des conséquences financières. Cela dépend principalement des conditions de votre contrat et des cas de figures.
Si l’opération immobilière n’est pas conclue pour x ou y raisons dans les 4 mois de délai pour signer l’acte de vente chez le notaire, le contrat est automatiquement annulé. Des frais d’études peuvent être demandés par la banque s’ils étaient mentionnés dans l’offre de base. Leur montant est limité à 0,75% du montant du prêt et plafonné à 150€.
Si vous ne trouvez pas de prêt au bout d’1 mois règlementaire, grâce à la clause de condition suspensive, la vente peut être annulée sans aucun frais et vous êtes remboursés de l’acompte versé lors de la signature de la promesse de vente.
Attention, si vous aviez renoncé à cette clause en apposant une mention dans l’avant-contrat de vente, et que vous signez une promesse de vente devant un notaire mais que vous n’obtenez pas votre prêt, vous devrez laisser 10% du prix de l’achat au vendeur.Si c’est la banque qui refuse de vous financer et qui annule l’offre de prêt signée, vous pouvez faire jouer la clause suspensive. L’acompte versé vous sera remboursé entièrement sans aucun frais.
L'essentiel à retenir
Avant l’offre de prêt, votre banque va vous faire signer un accord de principe pour vous signifier son souhait d’aller plus loin dans l’étude de votre demande de prêt. Ce document n’a néanmoins aucune valeur contractuelle.
Vous devez attendre au minimum 10 jours pour accepter une offre de prêt.
Vous devez également respecter un délai de 4 mois maximum pour acter l’opération immobilière devant un notaire.
Une banque peut faire annuler une offre de prêt signée sous certaines conditions :
L’opération immobilière n’a pas eu lieu.
Vous n’avez pas respecté l’une des clauses suspensives.
Vous avez menti sur l’une des informations contenues dans votre dossier de demande de prêt.
Source : Assurly