Imaginons. Vous avez touché un héritage conséquent, la nouvelle se répand comme une traînée de poudre, et soudainement des personnes que vous n’avez pas vu depuis 15 ans réapparaissent dans votre vie, des compliments plein la bouche et des arrière-pensées plein la tête.

Mais vous gardez les idées claires, car investir avec votre cousin éloigné dans son projet d’aspirateurs à batterie solaire, ce n’est pas vraiment votre truc. Pour vous, le réel investissement, le seul qui en vaille la peine, c’est la pierre.

Seulement, vous ne savez pas dans quel type d’achat immobilier vous lancer, tant les possibilités sont nombreuses. Heureusement, Assurly est là pour voler à votre rescousse ! On vous présente en détail les différents types d’achat immobilier.

Joignez l’utile à l’agréable 🙂 Investir dans une résidence principale est le meilleur moyen d’avoir un chez-soi rien qu’à vous, tout en préparant votre avenir financier. Il est néanmoins important de réfléchir à tous les tenants et aboutissants de ce type d’achat.

L’achat d’une résidence principale est avant tout d’ordre symbolique, émotionnel, plutôt qu’un super-coup de businessman aguerri. C’est une manière de poser vos valises dans un lieu où vous allez pouvoir librement laisser votre empreinte, qui verra peut-être grandir votre famille et dans lequel vous allez potentiellement vieillir et construire des souvenirs durables.

Une résidence principale offre une liberté totale (ou presque) en termes de personnalisation. Vous façonnez votre domicile à votre image, en lui apportant un cachet, une « patte » qui peut jouer en votre faveur au moment de la revente. C’est en étant unique qu’on se démarque ! 😉

De nombreux spécialistes estiment qu’avec la situation actuelle (une baisse du pouvoir d’achat immobilier), investir dans sa résidence principale présente certains désavantages, à commencer par une rentabilité limitée.

Pour espérer un retour sur investissement avec une résidence principale, le chemin est long, et il ne faut pas compter sur une plus-value à la revente durant au moins les 10 premières années. Les raisons à cela sont simples :

On estime qu’en moyenne, pour pouvoir réaliser des bénéfices sur la vente d’une résidence principale, son prix de vente doit être au moins 15 % plus élevé qu’à l’achat, afin de couvrir certaines dépenses telles que les frais bancaires, de notaire, les frais d’agence, les intérêts du prêt, etc. Mais qui a dit que c’était impossible ? 😉

En tant qu’heureux propriétaire de votre résidence principale, vous êtes redevable à l’Etat ou à votre commune de certaines taxes : la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

En France, 1 logement sur 10 est une résidence secondaire. Ce type d’achat immobilier est donc privilégié par un grand nombre de Français. Il faut dire que ses avantages sont nombreux.

Attention à ne pas négliger les aspects négatifs liés à l’achat d’une résidence secondaire. Si cela vous fait un pied-à-terre sympa pour les vacances, cela représente aussi un coût, parfois important, que ce soit en termes de charges fixes (impôts/taxes, entretien, électricité et eau, etc.) ou de travaux.

Durant vos absences (souvent prolongées), votre bien est également plus exposé aux cambriolages, mais aussi aux dégâts naturels (le temps que vous vous aperceviez que le robinet fuit ou que la chute d’un arbre a brisé une de vos fenêtres, il faut parfois plusieurs mois, et d’ici là votre logement se transformera en piscine intérieure).

D’autant plus qu’à la revente, vous pourriez être surpris par l’addition. En effet, si jamais vous décidez de revendre votre résidence secondaire, vous serez soumis à une taxe sur la plus-value immobilière (qui n’existe pas dans le cas de la vente d’une résidence principale), c’est-à-dire sur les bénéfices effectués lors de la revente par rapport au prix d’achat initial. Elle intègre les frais suivants :

Il est parfois possible d’être exonéré de la taxe sur la plus-value sous certaines conditions (prix de vente inférieur à 15 000 €, revente d’un bien sinistré, argent de la vente utilisé pour financer une résidence principale…).

Par ailleurs, cette taxe est dégressive à partir de la 5ème année. Au bout de 30 ans, l’exonération de cette taxe est totale.

Vous l’aurez compris, on n’investit pas dans une résidence secondaire sur un coup de tête. Il faut se poser les bonnes questions : allez-vous y séjourner régulièrement ? N’allez-vous pas, avec le temps, vous en lasser et préférer partir en vacances ailleurs ? Les charges et les coûts d’entretiens valent-ils la peine d’avoir un pied-à-terre, aussi sympathique soit-il ? Réfléchissez à tout cela avant de vous lancer !

Quand on est propriétaire d’une résidence secondaire, les charges récurrentes ne sont pas toujours ce qu’on pourrait qualifier de… secondaires 😅

La fiscalité d’une résidence secondaire est la même que pour une résidence principale, à savoir :

L’investissement locatif est le genre d’investissement intelligent qui vous fait réaliser que vous avez atteint une certaine phase de maturité dans votre vie. Lorsqu’on vous pensez à investir dans la pierre de cette manière, c’est que vous avez passé l’âge de dépenser tout votre salaire dans une soirée en discothèque et que vous commencez à réfléchir à votre avenir (et c’est tant mieux !).

Un investissement locatif consiste à acheter un bien pour le mettre en location. Le but étant d’en tirer un revenu régulier via les loyers perçus et d’effectuer, à terme, une plus-value lors de la revente (à part si vous voulez garder le bien pour vos vieux jours).

Le principal avantage de l’investissement locatif, c’est qu’il est plutôt facile à financer. Si vous répondez aux critères d’obtention d’un prêt immobilier, vous avez la possibilité de couvrir le remboursement de vos mensualités de prêt grâce aux loyers perçus avec la location de votre bien. Ainsi, pas besoin de faire de coupe dans votre salaire pour financer votre prêt. Vous pourrez même continuer à vous acheter des cocktails à 25 € 😉

De plus, la demande locative en France est forte. Cela représente donc un investissement beaucoup moins risqué que de placer votre argent dans des crypto-monnaies aux noms obscurs. A cela il faut ajouter que les prix du marché de l’immobilier progressent régulièrement, ce qui permet d’envisager de réaliser une plus-value lors de la revente de votre bien.

On ne va pas y aller par quatre chemins : bien souvent, le problème de la location, ce sont… les locataires 😅 Bien que la plupart des personnes qui louent votre logement ne posent aucun souci, il suffit de quelques impayés de loyers ou d’un litige qui s’éternise pour anéantir la rentabilité annuelle de votre bien.

Heureusement, il existe des assurances, aussi appelées garanties loyers impayés (GLI), pour vous protéger contre ce genre de désagrément. A vous de voir si vous êtes prêt à payer ce supplément pour avoir l’esprit tranquille.

Autre ennemi du propriétaire d’un bien en location : la vacance locative. Lorsque vous ne trouvez personne pour louer votre bien, vous perdez de l’argent. C’est pour cette raison qu’il est important de bien étudier la demande locative dans la zone où vous achetez. Quelques coups de peinture et une jolie décoration peuvent aussi vous aider à rendre votre appartement ou votre maison plus attractifs.

Même si vous mettez votre bien en location, vous êtes tout de même redevable de la taxe foncière, que vous n’avez pas le droit de faire payer à vos locataires.

En revanche, il est possible d’imputer la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le loyer du locataire (à part, bien sûr, si le logement est vacant).

A ces taxes, vous allez devoir ajouter la déclaration de vos revenus liés à la location, desquels dépendent le montant des impôts à payer. La fiscalité diffère si votre bien est loué vide ou meublé, et si vous bénéficiez d’un dispositif d’aide de l’Etat (on parle de tout ça juste après).

Réflexion shakespearienne : to be (meublée) or not to be (meublée) ? Au moment de faire un investissement locatif, beaucoup de propriétaires se demandent s’il faut louer leur bien avec ou sans meubles. Et ce n’est pas qu’une histoire de table au milieu du salon : les différences en termes de rentabilité et de réglementation peuvent être importantes.

Elle est considérée comme la plus rentable. En fournissant à vos locataires un logement « prêt-à-l’emploi », idéal pour les étudiants, il est possible de demander un loyer plus élevé qu’un bien équivalent non meublé. Un conseil : faites un petit effort sur la décoration pour justifier cette différence et rendre votre habitation encore plus attractive 😉

La fiscalité en location meublée est également plus avantageuse. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déclarez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous êtes considéré comme une entreprise, ce qui vous permet de réduire vos impôts.

En revanche, les maisons ou les appartements meublés ont un turn-over plus (taux de rotation) important, en raison d’un bail généralement plus court. Ces changements fréquents de locataires engendrent un certain nombre de frais qu’il faut prendre en compte. De même, le risque de vacance locative est plus important du fait que la demande pour ce genre de location est moins élevée (et plus saisonnière).

Bien qu’étant généralement moins rentable que la location meublée, la location vide présente tout de même des avantages :

Concernant la fiscalité, vous êtes imposé au « régime réel » , à part si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, auquel cas vous avez la possibilité de relever du régime micro-foncier, qui facilite grandement les démarches administratives.

Un petit coup de pouce, ça ne se refuse pas ! Il existe plusieurs aides, généralement sous forme d’avantages fiscaux, pour ceux qui souhaitent mettre leur bien en location :

Tous ceux qui s’intéressent de près ou de loin à l’investissement locatif ont déjà entendu parler de la loi Pinel. Ce dispositif permet d’obtenir des réductions d’impôts pour les logements neufs construits dans des zones dites « tendues », là où la demande locative excède l’offre.

Quelques conditions sont à remplir pour espérer bénéficier de ce cadeau fiscal :

En 2022, la réduction d’impôt peut atteindre 12 à 21 % selon les cas. Elle sera ensuite progressivement réduite jusqu’en 2024, où elle ne dépassera plus 14 %.

Vous souhaitez redonner un coup de jeune à un vieil appartement que vous allez louer ? Le gouvernement vous aide à le faire grâce à la loi Denormandie ! Si vous effectuez des travaux de rénovation dans un bien situé au sein d’une zone « dégradée » , pour ensuite le mettre en location, vous avez la possibilité d’obtenir des réductions d’impôts.

Voici les conditions à respecter pour en bénéficier :

La réduction fiscale peut aller de 12 à 21 % selon la durée de location du bien (entre 6 et 12 ans).

Si vous participez à rendre l’accès au logement accessible au plus grand nombre, on vous remerciera en vous faisant bénéficier d’une réduction d’impôts 😉

Pour en profiter, le principe est simple : vous devez maintenir votre loyer sous le seuil du marché, selon des paliers définis par chaque commune, et louer votre logement à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Plus le montant du loyer demandé est bas, plus la réduction d’impôt est importante.

Le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier avec Loc’Avantages peut aller de 15 % à 65 %.

Le dispositif prévoit 3 « niveaux de loyer » pour définir le montant de l’abattement fiscal :

N’hésitez pas à simuler votre projet Loc’Avantages à l’aide de l’outil mis à disposition par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour avoir une idée plus précise de ce que le dispositif pourrait vous rapporter.

On y pense moins souvent, et pourtant, l’investissement dans un local commercial peut être très rentable, à condition de connaître les risques potentiels liés à ce type d’achat.

C’est un secret bien gardé : la location d’un local commercial est généralement deux fois plus rentable que la location aux particuliers. La rentabilité varie généralement entre 4 et 8 %, selon l’emplacement du commerce.

Un local situé dans une zone très attractive est qualifié d’emplacement n°1. C’est ce que vous pouvez trouver de mieux en termes d’emplacement. Les emplacements n°1 se trouvent généralement dans les rues commerçantes des grandes villes, dans une galerie marchande d’un centre commercial, à proximité d’une zone à fort passage, etc.

Viennent ensuite les emplacements dits 1 bis puis les emplacements n° 2. Bien que leur potentiel commercial soit moins élevé, ils sont bien souvent moins chers à l’achat et leur rentabilité est plus intéressante.

L’autre avantage de l’investissement à usage professionnel, c’est la stabilité des contrats de location. Le bail d’un local commercial est de minimum 9 ans, contre 3 ans pour location d’un bien à un particulier. Le taux de rotation est donc plus faible, sans compter que les impayés sont aussi plus rares de la part d’un professionnel.

L’excellente rentabilité d’un local commercial fait que beaucoup d’acheteurs sont intéressés par ce type d’investissement. Or, l’offre dans ce secteur est beaucoup plus faible que dans l’immobilier locatif. Conséquence : c’est la guerre entre les acheteurs, surtout lorsqu’il s’agit de s’arracher les emplacements privilégiés.

Le second désavantage de la location à usage professionnel, c’est que la vacance locative entre deux locataires peut être longue. Plusieurs mois peuvent s’écouler avant que vous ne parveniez à réunir les dossiers et faire le tri afin de trouver un locataire sérieux – qui tienne dans le temps avec son commerce.

Comme pour les autres types de propriétés, un local commercial est soumis à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Néanmoins, en tant que propriétaire du local, vous pouvez demander au locataire de payer ces deux taxes, à condition que cela soit convenu entre les deux parties à la signature du contrat.

Quant à la cotisation foncière des entreprises (CFE), rassurez-vous, elle est dûe par le propriétaire de l’entreprise (partout où il possède des locaux physiques) et non par le propriétaire des locaux.

En revanche, un local commercial n’est en principe pas soumis à la taxe d’habitation, à condition de répondre à certains critères :

Si vous voulez avoir l’air pro quand on vous pose des questions à propos de votre projet immobilier, rien de tel que de placer une tirade assez classe du genre : « j’hésite vraiment à placer mes billes dans l’neuf ou dans l’ancien tu vois ».

Et pour cause ! C’est un paramètre important à prendre en compte lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier. Pour vous aider à peser le pour et le contre, voici les principaux avantages et inconvénients du neuf ou de l’ancien :

Rares sont ceux qui peuvent se permettre d’acheter un bien immobilier sans passer par la case « prêt bancaire » (à part si vous avez trouvé le trésor caché de Pablo Escobar, et dans ce cas-là on vous suggère de rapidement vous en débarrasser).

Or, il est obligatoire de souscrire à une assurance de prêt immobilier si vous voulez obtenir un crédit auprès de votre banque. Ce qui – vous vous en doutez – a un coût : jusqu’à 30 % du montant de votre prêt.

La première bonne nouvelle, c’est que depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, vous n’êtes plus obligé de passer par l’assurance proposée par votre banque. Désormais, libre à vous de choisir votre assureur !

Et ce n’est pas tout : la récente loi Lemoine, qui sera appliquée à partir du 1er juin prochain, met définitivement fin aux « contrats-menottes », qui vous empêchaient de résilier librement votre assurance de prêt. Désormais, il sera possible de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalités.

L’autre bonne nouvelle, c’est que l’assurance de prêt est le domaine où il est possible de réaliser le plus d’économies. Grâce aux nouvelles lois du secteur, qui ont ouvert la voie à la concurrence, il est désormais possible de réaliser jusqu’à 48 000 € d’économies sur votre assurance emprunteur en ligne. Les clients d’Assurly ont récemment témoigné à ce sujet.

Ce montant économisé, loin d’être négligeable, peut faire la différence lorsque vous acquérez un bien immobilier, en optimisant considérablement la rentabilité de votre achat.

Selon le type d’investissement que vous souhaitez réaliser en achetant un bien immobilier, la couverture d’assurance prêt ne sera pas la même.

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, les banques vont vous demander de vous protéger contre au moins 4 risques :

Au total, il existe 4 types de garanties en assurance emprunteur :

Autrement dit, quel que soit l’assureur auquel vous décidez de souscrire, celui-ci devra inclure ces 4 garanties minimales dans votre contrat.

En revanche, pour un investissement locatif, c’est un peu différent. Seules 2 garanties sont alors obligatoires :

Le reste des garanties est alors facultatif. Cela a un impact sur le prix de votre contrat d’assurance, puisqu’il sera en général moins cher dans le cas d’un investissement locatif.

Pour avoir une idée plus précise du montant que vous aurez à payer pour votre assurance emprunteur en ligne, n’hésitez pas à réaliser un devis 100 % en ligne, en quelques minutes seulement.

source : Assurly