Avis à tous les joueurs de Monopoly : si vous hypothéquez votre propriété pendant la partie, c’est que vous êtes déjà un peu en train de perdre (et c’est alors le moment où il faut accuser les autres joueurs d’être des tricheurs). Mais dans la vraie vie, l’hypothèque représente seulement une garantie parmi d’autres pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. Découvrons comment elle fonctionne.

Pour pouvoir accorder un prêt immobilier, les établissements bancaires exigent une ou plusieurs garanties, qui leur permettent de se protéger contre les risques de non remboursement du crédit. L’une de ces garanties s’appelle l’hypothèque.

En cas d’impayé, l’hypothèque donne le droit à la banque de saisir un bien immobilier vous appartenant, et de récupérer l’argent issu de la vente pour solder votre dette.

La garantie hypothécaire est une sécurité financière pour les banques qui accordent des prêts immobiliers. L’hypothèque leur permet d’avoir un droit de saisie sur le bien immobilier d’un emprunteur en cas de défaut de paiement. Le bien hypothéqué est alors vendu aux enchères et la somme récoltée est utilisée pour rembourser la dette. En général, le montant d’un prêt hypothécaire représente entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien.

L’hypothèque conventionnelle est décidée avant de signer l’offre de prêt. Elle est consentie par l’emprunteur et doit être faite devant un notaire. Il ne faut donc pas la confondre avec l’hypothèque judiciaire, qui résulte d’une décision de justice.

L’hypothèque ne dure que pendant la durée du crédit, bien qu’elle reste inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du remboursement. Tant que vous respectez le paiement de vos échéances, vous jouissez de votre propriété de manière normale, même si vous avez un contrat d’hypothèque en cours.

Une hypothèque nécessite un acte notarié et entraîne donc des frais. Ils représentent environ 1,5 % du montant de votre prêt immobilier. Ces frais comprennent notamment les émoluments (salaire) du notaire, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.

En outre, le coût de la garantie hypothécaire d’un emprunt immobilier dépend en partie du type d’achat réalisé (terrain, logement ancien, logement neuf) et de sa localisation (département). L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) met gratuitement à votre disposition un simulateur pour estimer le coût d’une hypothèque en fonction de votre situation.

L’hypothèque représente une garantie solide aux yeux des banques. Elle facilite donc l’obtention d’un prêt immobilier, surtout pour les dossiers les plus fragiles (situation financière instable, seniors, etc.).

De plus, un prêt hypothécaire permet le remboursement anticipé de votre crédit, parfois sans frais. Enfin, la durée d’un crédit avec hypothèque peut aller jusqu’à 30 ans (contre 25 ans maximum habituellement), permettant ainsi de réduire le montant de ses mensualités.

Le principal défaut de l’hypothèque, c’est son coût, puisqu’elle n’est pas gratuite. Si vous empruntez 200 000 €, il faudra débourser environ 3000 € de frais notaire au début du prêt pour acter l’hypothèque. Dans le cas d’un rachat de crédit ou d’un remboursement anticipé, il faudra également prévoir le coût lié à la levée d’hypothèque (ou mainlevée) pour y mettre fin.

Par ailleurs, n’oubliez pas à quoi un crédit hypothécaire vous engage : en cas d’incapacité de remboursement, vous risquez de perdre votre maison ou votre appartement. Pensez-y avant de vous lancer !

L’hypothèque n’est pas la seule option existante pour garantir un prêt immobilier. Voici les 3 autres types de garantie qu’on retrouve :

La majorité des prêts immobiliers sont couverts par une caution. Dans le système de cautionnement, un tiers – appelé « caution » – s’engage à rembourser le prêt à votre place en cas de défaillance de paiement. La caution est généralement assurée par une société de cautionnement, et plus rarement par une personne physique, comme un membre de la famille ou un proche.

Le privilège prêteur de deniers (PPD) est très similaire à l’hypothèque, puisqu’en cas de non remboursement de votre crédit, il donne le droit à la banque de saisir votre bien et de le vendre pour solder votre dette. En revanche, dans le cas d’un PPD, la banque sera remboursée en priorité devant tous vos autres créanciers, ce qui n’est pas le cas avec une hypothèque. En revanche, le privilège prêteur de deniers (PPD) ne s’applique qu’aux biens anciens, et ne peut pas concerner les biens neufs ou à construire.

Contrairement à l’hypothèque ou le privilège prêteur de deniers (PPD), le nantissement ne porte pas sur le bien immobilier lui-même, mais sur un actif distinct appartenant à l’emprunteur. Il s’agit généralement d’un placement financier (comme un compte épargne, un dépôt à terme, une assurance-vie, des actions, des obligations, etc.). Ce placement devient une garantie pour le prêt, et en cas de défaut de paiement de votre part, la banque a le droit de saisir cet actif pour se rembourser.

Avant d’obtenir une hypothèque, celle-ci doit être acceptée par votre banquier. Pour cela, ce dernier va d’abord déterminer votre ratio hypothécaire, en vérifiant que le montant du prêt à financer ne dépasse pas une certaine part de la valeur du bien mis en hypothèque. De manière générale, le ratio hypothécaire acceptable pour les banques est compris entre 70 et 80 % de la valeur du bien à hypothéquer.

Par exemple, imaginons que vous voulez obtenir un prêt de 200 000 € et que le bien que vous souhaitez mettre en hypothèque est estimé à 300 000 €. Pour calculer votre ratio hypothécaire, vous pouvez appliquer la formule suivante :

Ratio hypothécaire = montant à financer ÷ valeur du bien immobilier x 100

Ce qui donne : Ratio hypothécaire = 200 000 ÷ 300 000 x 100 = 67 %

Dans ce cas-là, le ratio hypothécaire est de 67 %, ce qui vous rend éligible au prêt hypothécaire.

Si vous remplissez les conditions exigées par la banque, votre demande de prêt hypothécaire est alors acceptée. La banque vous envoie une offre de prêt détaillant les termes, les taux d’intérêt, les conditions et les montants approuvés. Si vous êtes satisfait des termes proposés, vous signez l’offre de prêt et la renvoyez à la banque.

Dernière étape : l’officialisation de l’hypothèque, qui doit se faire devant un notaire, comme le rappelle l’article 2127 du Code Civil : “L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte passé en forme authentique devant deux notaires ou devant un notaire et deux témoins”. Suite à la signature de la convention d’hypothèque, l’acte est finalement publié au service de la publicité foncière.

L’assurance emprunteur est une garantie distincte de l’hypothèque et n’a pas le même objet. Elle sert à protéger l’emprunteur en cas de survenue d’un événement grave pouvant entraîner une incapacité à rembourser le prêt, tels qu’un décès, une invalidité, une incapacité de travail ou une perte d’emploi.

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque va donc généralement vous demander de souscrire une assurance emprunteur en complément de l’hypothèque. Cette assurance n’est pas une obligation légale, mais elle est souvent exigée par les prêteurs pour sécuriser le remboursement du prêt en cas de pépin.

Sachez que l’assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de votre crédit, et faire donc rapidement grimper votre taux d’endettement (ce qu’on souhaite éviter lors d’une demande de prêt).

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Source : Assurly