Il y a toujours une solution à tout. Même quand vous avez signé un compromis de vente, qui est un acte juridiquement contraignant, il est possible de vous retirer de l’opération grâce à une alternative : le sous compromis de vente. Cela consiste à transférer l’avant-contrat à un nouvel acquéreur. On vous explique quelles sont les conditions pour effectuer une telle démarche et comment s’y prendre.

Le compromis de vente – ou promesse synallagmatique de vente – est un avant-contrat, qui engage l’acquéreur et le vendeur à effectuer une transaction immobilière au terme d’un certain délai (en moyenne 3 mois). Le bien immobilier est alors « réservé » jusqu’à la signature de l’acte de vente final, et les deux parties ont l’obligation de conclure la vente.

Pour acter la réservation du bien, le futur acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation. C’est un paiement sous forme d’acompte, dont le montant est généralement compris entre 5 et 10 % du prix d’acquisition.

Après la signature du compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, conformément aux termes de l’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Pendant cette période, il peut annuler la promesse synallagmatique sans s’acquitter de pénalités. Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Passé cette période légale, l’acheteur ne peut plus se rétracter. Néanmoins, un compromis de vente contient des clauses suspensives, ou conditions suspensives. Cela signifie que la validité du compromis de vente est sujette à l’obtention des clauses fixées en amont par les deux parties.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie (par exemple l’obtention d’un prêt immobilier), l’acheteur peut annuler le compromis de vente sans pénalités. Voici quelques clauses suspensives courantes :

– Obtention d’un crédit immobilier ;

– Obtention d’un permis de construire ;

– Obtention d’un permis de démolir ;

– Vente d’un ancien logement ;

– Logement aux normes suite aux diagnostics immobiliers.

Un compromis de vente n’est pas une simple promesse assurée par une poignée de main, c’est un acte juridiquement contraignant. Le document ne doit donc être signé qu’avec une ferme intention de faire aboutir l’acquisition du bien.

Si l’acheteur annule le compromis de vente sans raison valable (laquelle doit figurer dans les clauses suspensives), le vendeur peut lui demander le versement d’une pénalité financière, d’un montant généralement équivalent à 10 % du prix de vente. Si la rupture du compromis vient du vendeur, ce dernier peut dans certains cas être forcé à conclure la vente.

Il arrive qu’un acheteur ne veuille plus acquérir un bien immobilier après avoir signé le compromis de vente. Si le délai de rétractation de 10 jours est passé et qu’aucune clause suspensive ne lui permet d’annuler l’achat, une solution alternative existe : la vente « sous compromis ».

Le sous compromis de vente permet de transférer la promesse synallagmatique à un nouvel acquéreur. Un autre acheteur reprend en main le compromis de vente, avec toutes les clauses et conditions préalablement établies. Rien de plus simple !

Pour l’ancien acquéreur, le sous compromis de vente est un moyen de se désengager d’un achat immobilier sans perdre son indemnité d’immobilisation. Quant au nouvel acquéreur, il n’a pas besoin de repasser par les différentes étapes de négociation. Beaucoup d’investisseurs étrangers choisissent par exemple cette option pour acheter un bien en France.

La cession d’un compromis de vente doit venir de l’initiative de l’acquéreur. C’est donc à lui de poster une annonce en ligne pour trouver un nouvel acheteur. Les conditions sont les mêmes que dans le compromis de vente original, que ce soit pour le prix d’achat, les clauses suspensives, le moyen de paiement, etc.

[Exemple d’annonce d’une maison sous compromis de vente]

Si un nouvel acquéreur accepte de reprendre le compromis de vente, ce sera à lui de se rendre chez le notaire pour signer l’acte authentique et finaliser l’achat. A noter qu’en cas de substitution, le nouvel acquéreur aura également droit à un délai de rétraction légal de 10 jours. S’il se rétracte, ce sera de nouveau à l’acquéreur initial d’honorer la vente.

Bien que transférer un compromis de vente soit simple, il faut néanmoins respecter certaines conditions pour pouvoir réaliser cette opération :

Si vous avez signé le compromis de vente sous seing privé (sans la présence d’un notaire), vous n’avez aucune raison de vous inquiéter. En revanche, si l’acte est authentique, c’est-à-dire qu’il a été rédigé et signé par un notaire, vous ne pouvez plus céder le compromis de vente à un nouvel acquéreur.

Lors de la rédaction initiale du compromis de vente, pensez à ajouter une clause de substitution, qui vous permettra plus tard de substituer une autre personne à la vente. Attention, car sans cette clause, vous ne pourrez pas effectuer la cession du compromis ! Il faut donc impérativement qu’elle soit présente dans l’avant-contrat.

Le sous compromis permet avant tout à un acquéreur de se désister d’une vente sans pénalités, à condition de trouver un nouvel acheteur rapidement. Cette clause de substitution a aussi un caractère rassurant pour le vendeur, qui n’aura pas à tout recommencer de zéro si l’acquéreur initial change d’avis.

Cette démarche est également avantageuse pour le nouvel acquéreur lorsque celui-ci veut éviter la phase de négociation et les déplacements. L’inconvénient, c’est qu’il s’engage à acheter le bien immobilier en acceptant les conditions initiales de vente (prix du bien, méthode de transaction, clauses éventuelles…), sans avoir son mot à dire.

Faisons preuve d’imagination en inventant un exemple concret, pour vous aider à mieux comprendre comment fonctionne le sous compromis de vente.

Thibault cherche un appartement à Paris depuis quelque temps, et il tombe enfin sur une offre qui lui convient. Il rédige une offre d’achat au propriétaire du bien, qui accepte les conditions de Thibault – et même de revoir un peu le prix à la baisse (youhou ! 🎉).

Les deux parties conviennent donc d’un rendez-vous pour préparer le compromis de vente. Dans les clauses suspensives, il est prévu que l’achat du bien soit conditionné à l’obtention du prêt immobilier demandé par Thibault. Le vendeur accepte également d’intégrer une clause de substitution à l’avant-contrat. Ils s’accordent sur le fait de signer le document sous seing privé, c’est-à-dire sans la présence d’un notaire.

2 semaines plus tard, Thibault apprend que son prêt a été accepté. Victoire ! En revanche, son boss lui annonce au même moment qu’il va être muté… à Marseille. Aïe aïe ! Il serait donc plus judicieux d’acheter un bien vers son nouveau lieu de travail. Le problème, c’est qu’il ne peut pas annuler le compromis de vente sans perdre son indemnité d’immobilisation, car il a dépassé les 10 jours légaux de rétractation.

Heureusement, l’avant-contrat prévoit une clause de substitution. Il se dépêche donc de faire publier une annonce immobilière en ligne, en précisant que l’appartement est sous compromis de vente. Il se fait rapidement contacter par Julie, qui veut se lancer dans l’investissement locatif. Mais comme elle vit sur l’île de la Réunion, elle ne peut pas se déplacer pour effectuer les visites et les négociations. Le sous compromis de vente est donc la solution parfaite pour elle !

Julie accepte donc la substitution. Elle aurait aimé négocier le prix mais les conditions doivent être les mêmes que le compromis initial. Ce n’est pas grave, elle se lance : c’est elle qui se rend devant le notaire pour signer l’acte authentique, et qui conclut l’achat final. Thibault, lui, est soulagé ! Il va pouvoir se désengager de cet achat sans pénalités et commencer à faire ses recherches à Marseille.

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Source : Assurly