Pour s’assurer du remboursement d’un prêt immobilier, les banques exigent souvent une garantie telle que l’hypothèque ou la caution. Cette dernière est généralement privilégiée par les emprunteurs, qui doivent alors se charger de trouver un garant. Mais comment procéder ? Caution professionnelle, caution personnelle, simple ou solidaire… On vous aide à y voir plus clair.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, il existe plusieurs types de garanties financières qui visent à protéger les banques contre un éventuel défaut de paiement :

La majorité des prêts immobiliers sont couverts par une caution. Le cautionnaire – ou garant – s’engage à rembourser la dette à la place de l’emprunteur si celui-ci n’est plus en mesure de le faire. D’après l’article 228 du Code civil, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». La caution peut être professionnelle (organisme privé) ou personnelle (ami, famille…).

La caution de prêt immobilier est une bonne alternative à la garantie hypothécaire, car elle ne met pas en gage un bien qui vous appartient. La banque ne pourra donc pas saisir votre maison ou votre appartement en cas d’impayés. En revanche, la demande de caution doit être acceptée par la banque ou par l’organisme de cautionnement. Son approbation dépend donc de la solidité de votre dossier ou de celui de votre garant.

Si vous optez pour la caution immobilière, vous aurez le choix entre deux types de garants :

Il s’agit d’une entreprise spécialisée, appelée société de cautionnement, qui travaille en partenariat avec les banques prêteuses pour leur fournir une garantie financière. En cas de défaut de paiement de votre part, la société de cautionnement rembourse la dette à la banque. Par ailleurs, elle peut se retourner contre vous pour récupérer les sommes versées.

En France, 58% des cautions sont financées par un organisme de cautionnement de prêt immobilier, tels que Crédit Logement ou CASDEN. Il vous suffit d’en faire la demande à votre banque, qui se chargera de transmettre votre dossier à votre place. Généralement, vous obtenez une réponse sous 48 heures.

Il faut savoir que les organismes de cautionnement facturent des frais, qui comprennent la participation à un Fonds Mutuel de Garantie (FMG) – en partie récupérable (généralement 75% du montant de cette participation) – et une commission de caution qui peut aller jusqu’à 600 €.

Dans le cas d’une caution personnelle, un de vos proches – souvent un parent – se porte garant et s’engage à rembourser votre prêt en cas de défaillance. Cela implique que la personne qui se porte caution doit avoir les moyens financiers nécessaires pour assumer cette responsabilité. C’est à la banque de décider si la situation financière de cette personne est suffisante pour qu’elle devienne votre garant.

Le contrat de cautionnement peut prévoir que l’engagement du garant ne porte que sur une seule partie du prêt et non sur sa totalité. Il peut également prendre fin à une date prédéfinie. En général il faut attendre que le remboursement du prêt soit complet pour mettre fin à l’engagement du cautionnaire.

💡Bon à savoir : il est également possible de faire appel à une personne morale (ex : l’entreprise de votre employeur) pour se porter garant de votre prêt immobilier.

Le cautionnement d’un crédit immobilier peut prendre deux formes : la caution simple et la caution solidaire. Les deux diffèrent essentiellement au niveau de l’engagement contractuel qu’ils impliquent pour le garant.

En cas de caution simple, la banque doit d’abord engager des poursuites contre l’emprunteur s’il y a des impayés. Ce n’est que lorsque le recouvrement a échoué que le prêteur peut se tourner vers le garant et lui réclamer les sommes impayées. Le cautionnaire possède alors ce que l’on appelle le « bénéfice de discussion ». C’est un droit qui permet aux garants d’exiger que le créancier « discute » d’abord avec le débiteur avant d’engager la caution.

Si la caution est solidaire, le garant a le même niveau de responsabilité que l’emprunteur en cas d’impayé(s). Cela signifie que dans le cas d’un défaut de paiement, la banque peut se tourner à la fois vers l’emprunteur et le cautionnaire pour solder la dette, sans distinction entre les deux. L’engagement du garant est donc beaucoup plus fort – et plus risqué.

Comme vous pouvez l’imaginer, les banques privilégient généralement la caution solidaire. En effet, elle est moins contraignante et leur permet de récupérer leur argent plus rapidement.

Pour garantir votre prêt immobilier, la solution la plus simple consiste d’abord à aller chercher du côté de votre famille ou de vos proches. Si vos parents ont une situation financière stable, un patrimoine immobilier, des revenus suffisants… bref, un bon dossier, essayez de les proposer comme garant à votre banquier. S’il refuse votre proposition de caution personnelle, il ne vous reste plus qu’à vous tourner vers un cautionnaire professionnel.

La plupart des organismes de cautionnement sont créés par les banques elles-mêmes ou par des groupements de banques, dans le but de faciliter le financement des crédits immobiliers. Généralement, chaque banque travaille avec plusieurs organismes de cautionnement, ce qui vous laisse un certain choix.

Voici une liste des principales sociétés de cautionnement en France :

Demandez à votre banque les organismes de cautionnement avec lesquels elle est agréée. S’il le faut, faites une demande de cautionnement avec plusieurs d’entre eux (au cas où l’un d’eux refuse votre dossier).

Enfin, sachez que certains prêts aidés, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sont garantis par l’Etat, dans la limite du montant qu’elles financent.

Source : Assuurly